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        降價“退房”頻發背后:調控政策已致樓市“質變”

        作者: 喻孟 來源: 南方網 時間:2018-10-23

          導讀

          自2016年3月南京、蘇州等地出臺調控措施至今,本輪房地產調控已持續了30個月以上,時長超過以往任何一輪調控。且進入2018年后,調控頻率有增無減。據中原地產統計,截至10月初,年內累計房地產調控次數更是接近400次,比去年同期增加8成,創歷史同期新高。

          始于今年年中的樓市降價退房現象,如今有逐漸擴大之勢。

          今年6月,因售價下調,位于北京市通州區的“K2十里春風”項目售樓處被業主“包圍”,并被要求退房。這一案例開啟了本輪降價“維權”的先河。

          此后,合肥、長沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續出現類似現象。當年位居房價上漲“四小龍”之列的南京、廈門,如今也出現區域性降價,購房者的“維權”行為不斷出現。

          在以往的每一輪樓市下跌周期中,降價“維權”現象都不少見。這其中固然有前期價格上漲過快等個案因素,但同時也反映出樓市調控的抑制作用已經起到實質性效果。

          “不好的苗頭”

          “2008年,2011年,2014年,全國出現過3輪非常明顯的退房潮現象,只要房價出現下調現象,前期購房者就開始所謂的降價維權。”中原地產指出,降價“維權”的現象時有出現,其中以2011年最為典型。

          從2011年9月開始,北京、上海、南京、寧波等地不斷出現降價維權現象,萬科、龍湖、合生等多個企業旗下項目的售樓處被砸毀。

          按照業內的觀點,這三個年份均為房地產市場的“小年”,在監管層出臺樓市調控政策之后,市場出現下行。為保證現金流,開發商祭出各種價格優惠策略,部分項目會直接降價。

          對于此輪出現的降價現象,蘭德咨詢總裁宋延慶認為,已經傳遞出一些“苗頭”。

          從區域上看,北京、上海的房價出現松動,甚至北京的限競房都不好賣了,一二線城市外溢市場和城市圈內小城市的房價也在下跌,比如香河。

          從企業表現上看,TOP3房企中,恒大在時隔幾年后又打出“無理由退房”的口號;碧桂園在部分城市已經出現降價。此外,中介渠道的帶客效果不明顯,很多企業開始著手拿出最后的兩招:發動員工和老業主。

          宋延慶認為,這幾個征兆幾乎就是降價潮來臨前的“晴雨表”。

          有房企人士向21世紀經濟報道表示,“直接降價”通常是企業最后的選擇。因為多年的操盤經驗告訴房企,直接降價通常會引發類似的維權糾紛。

          “如果不得已要進行調整時,最先選擇是‘降配’。”該人士說,“降配”是指在不調整價格的基礎上,對裝修、綠化等配套設施的標準進行下調,從而彌補利潤率的損失。

          在“降配”的同時,有些項目還會變相降價,比如,減少贈送面積、提高車位價格、提高精裝修價格、贈送裝修、家電等等。這些做法同樣能夠達到彌補利潤率的目的。首次開盤的項目則可以選擇低開(低價開盤),或價格優惠策略等,這樣不會引發業主“維權”。近期的價格優惠策略,大多發生在首次開盤的項目中。

          該人士表示,選擇直接降價,通常意味著項目已經“別無選擇”,這是一個“既損失利潤、又損失口碑”的做法。

          兩大調控措施起效

          降價現象的出現,雖然有前期房價上漲過快、“限價令”等直接因素,但分析人士認為,綜合來看,是長期樓市調控帶來的“質變”效果。

          自2016年3月南京、蘇州等地出臺調控措施至今,本輪房地產調控已持續了30個月以上,時長超過以往任何一輪調控。且進入2018年后,調控頻率有增無減。據中原地產統計,截至10月初,年內累計房地產調控次數更是接近400次,比去年同期增加8成,創歷史同期新高。

          中原地產首席分析師張大偉認為,與以往相比,本輪調控還有兩個顯著特征。一是調控深度不斷下沉,在很多城市,差別化調控政策已經下沉到區、縣一級。

          二是執行層面不斷強化,政策效果得以延續。今年6月,七部委宣布于2018年7月初至12月底,在北京、上海、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動,重點打擊投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。隨后,對市場亂象的整治范圍迅速擴大,全國大部分市場異動的城市都加入其中。

          他表示,這兩個特征使得本輪樓市調控的效果明顯好于以往。在部分城市,市場預期已經出現逆轉。

          比如,由于對投資投機需求的抑制作用明顯,且短期內市場供應大幅增加,北京樓市出現短期的供大于求現象。其直接效果在于,今年以來,北京的多個“限競房”項目出現區域性滯銷。

          “北京市場的需求總量是不變的,但在長期的調控之后,市場已經變得較為理性。”北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志向21世紀經濟報道表示,購房者的預期穩定,不擔心房價會暴漲,因此也不再有恐慌性購房的行為。

          西安(樓盤)某房企人士向記者道出其謹慎心態,“什么時候拿證?以什么價格拿證?都要慎重考量。因為你不光要考慮當期項目賣得怎么樣,還要給下一期預留空間,另外還要符合各種限價要求。”該人士說,以往市場好的時候,并不需要考慮那么多,但現在市場預期已經變了。




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